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東安縣人民政府關于促進我縣物業管理健康發展的若干意見
  • 2016-07-20 09:24
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DADR-2016-00008

 

 

 

 

東政發〔2016〕8號

 

東安縣人民政府

關于促進我縣物業管理健康發展的若干意見

 

舜皇山國家森林公園管理局,東安經濟開發區,各鄉鎮人民政府,縣直各單位、省市駐縣各單位:

為進一步加強我縣物業工作,規范物業管理行為,提高物業管理服務水平,改善人民群眾生活質量,推動我縣建設和管理水平的提高,根據《中華人民共和國物權法》和國務院《物業管理條例》等法律法規,結合我縣實際,現就促進我縣物業行業健康發展提出如下意見。

一、指導原則和總體要求

指導原則:物業管理堅持“分級負責,權責統一;重心下移,屬地為主;多方聯動,業主參與”的原則,充分結合社區管理,努力構建宜居、和諧社區新體制。

總體要求:住宅小區物業管理堅持物業主管部門行業指導,屬地(鎮、社區)為主體的指導思想,進一步明確政府各職能部門的管理職能和任務。

  二、落實職責,完善“縣、鎮、社區”分級管理體制

  遵循“重心下移,屬地為主”的原則。針對我縣住宅小區物業管理業態的復雜性和管理模式的多樣性,全面推行“縣、鄉鎮政府、社區”三級管理體制,切實加強對物業管理工作的監督和管理。

  (一)建立聯席會議制度。縣政府成立住宅小區物業管理工作協調小組,組長由分管住建的副縣長兼任,協調小組成員單位由縣住建、房產、城管、公安、物價、工商、民政、財政、人防等有關部門和鄉鎮、社區組成,采用聯席會議制度。物業管理聯席會議由縣物業管理工作機構負責召集,協調處理住宅小區物業管理的重大事宜。

  (二)縣房產行政主管部門負責本轄區內物業管理工作,落實物業管理綜合協調、管理的職責,根據本地實際,制定物業行業發展的政策措施。及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴。

  (三)鄉鎮人民政府負責協調物業管理與社區建設之間的關系,協助物業主管部門對物業管理進行指導和監督。

  (四)社區居委會負責牽頭組建召開首屆業主大會,物業主管部門和屬地鄉鎮按各自職責做好指導工作。

物業服務企業、業主委員會按照各自的職責做好物業管理及服務工作。

三、明確職能,形成各部門齊抓共管的良好局面

  各有關主管部門應按如下工作職責,形成合力,加大對物業管理小區的管理執法力度,形成齊抓共管的良好局面。

(一)房產行政主管部門。根據《物業管理條例》的規定,負責查處下列行為:擅自改變物業管理區域內的公共建筑和共用設施用途;擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地,損害業主共同利益;擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營,侵占、損壞共用部位、公共場地、共用設施設備;建設單位未按規定配足物業管理用房;在房屋裝飾裝修中,未按原設計單位或具有相應資質等級的設計單位提出的設計方案,擅自拆改、變動建筑主體和承重結構等違反《建設工程質量管理條例》的行為;物業服務企業違反有關規定,對業主或者使用人的違法行為未予以勸阻、制止或者未及時報告有關行政主管部門。

(二)白牙市鎮政府(各社區)。(1)貫徹執行國家和地方物業管理法律法規和相關規定,業務上接受市、縣兩級房地產行政主管部門的指導并執行其下達的有關工作任務、指導、監督小區業主委員會物業管理的工作。(2)配合房地產行政主管部門積極開展物業管理政策法規宣傳和教育活動。(3)負責組織成立業主大會籌備組,業主委員會換屆籌備,籌備組長由社區干部擔任,負責籌建首屆業主大會,選舉產生業主委員會和業主委員會的換屆工作,指導監督業主大會、業主委員會的日常工作。(4)負責對需要調整的物業管理區域進行重新劃分,對因物業管理區域調整等原因需要解散業主大會的負責組織召開業主大會,推選業主代表,由相關代表組成清算組,并監督做好業主共同財產清算工作。(5)監督、檢查轄區物業服務企業的日常服務工作,配合房地產行政主管部門做好指導、監督物業服務合同終止時的物業管理移交工作。(6)積極引導舊住宅小區成立業主委員會,改善基礎條件,逐步推行物業管理。(7)協調處理物業管理企業和業主委員會、業主之間的糾紛投訴。

(三)住房和城鄉規劃建設行政主管部門。負責查處未經規劃部門批準,擅自進行改、擴建和增建,或者擅自改變住宅外立面,在非承重外墻上開門、窗的行為,并按照《城鄉規劃法》及相關法規的規定處罰。督促有關小區完成結構鑒定,徹底消除工程質量安全隱患,對屋頂漏水、側墻滲水等問題在質保期內一直未得到妥善處理的,督促開發商徹底整治。

  (四)城管行政執法部門。負責查處小區違法搭建建筑物,構筑物;在建筑物、構筑物上涂寫、刻畫或者違反規定懸掛、張貼宣傳品,未經批準擅自飼養家畜家禽影響市容和環境衛生的行為。對小區流動攤點進行整頓。

  (五)城市園林管理部門。負責查處侵占園林綠地或擅自砍伐、移植等損壞城市花草樹木的行為。

(六)公安部門。負責查處違反治安管理條例以及生產、銷售、運輸、儲存、燃放煙花爆竹等行為;指導物業服務企業做好小區的安防工作,加大對盜竊等違法行為的查處力度。負責處理小區內治安和破壞公共設施事件及刑事案件,對小區安全知識宣傳講座。加強犬類管理。

  (七)消防部門。負責查處擅自改變建筑物防火間距、耐火等級、防火分區、消防安全疏散條件、消防設施,增加建筑物火災荷載、占用消防道路設施等行為。

(八)市場與質量監督管理部門。負責查處在物業管理區域內未取得營業執照擅自從事經營活動的違法行為;對住宅改變為經營性用房,申請人未能提交本單元、本棟住戶、業主委員會等利害關系人書面同意材料的,不予核發營業執照;對影響周邊環境不適合在住宅小區內開設的經營項目不予核發營業執照;適當放寬物業服務企業的兼營范圍,在不損害利害關系人利益的情況下,經該單元住戶(該棟住戶、業主委員會)書面同意的,允許和扶持物業服務企業開展多種經營。排查所有小區的電梯數量、型號、運行狀況;限期整改電梯運行安全質量問題;建立電梯電子檔案。

  (九)環保行政主管部門。負責查處在物業管理區域內貯存、堆放、棄置、傾倒、排放工業污水、工業廢棄物;城市飲食服務業的經營者未采取有效污染防治措施,致使排放的油煙等對附近居民的居住環境造成污染;工業企業、建筑施工噪音等其他影響物業管理區域社會生活噪音的行為。

  (十)價格主管部門。按照《湖南省物業服務收費管理辦法》的規定,會同縣房產主管部門按照價格管理權限,負責當地行政區域內物業服務收費的日常管理和監督工作。

(十一)供電部門:物業管理區域內供電,向最終用戶收取有關費用,并承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護責任;對直接收費到戶有困難的,業主委員會可委托物業服務企業代收。委托單位可以按照不低于3%的傭金標準,與物業服務企業協商簽訂代收合同。

(十二)供水部門:物業管理區域內供水,向最終用戶收取有關費用,并承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護責任;對直接收費到戶有困難的,業主委員會可委托物業服務企業代收。委托單位可以按照不低于3%的傭金標準,與物業服務企業協商簽訂代收合同。

(十三)國土部門。依法對因調整容積率欠繳的土地差價進行追繳,并由國土資源部門清理國有土地使用權證辦理情況。

(十四)稅務部門。對開發商欠繳稅款情況進行清理,并依法追繳。

(十五)物業公司:負責小區內公共設施、設備管理及養護、清潔管理、裝修管理、安全、車輛管理、消防管理、會所管理、社區文化、小水電維修及緊急情況處理等服務過程。

(十六)業主委員會。(1)制定、修改業主公約和業主大會議事規則。(2)選舉、更換業主委員會委員、監督業主委員會的工作。(3)選聘、解聘物業管理企業。(4)決定專項維修資金使用,續籌方案,并監督實施。(5)制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共有設施設備的使用公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度。(6)法律、法規或者業主大會議事規則規定和其他有關物業管理職責。

四、加強開發建設管理,確保前期物業管理規范有序開展

  (一)嚴格執行前期物業管理招投標制度。開發建設單位應按《永州市前期物業管理招標投標管理暫行辦法》的規定,在業主或業主大會選聘物業服務企業之前,通過招投標選聘具有相應資質的物業服務企業,對新建物業實施前期物業管理,并將前期物業服務合同送物業管理主管部門備案;同時在商品房銷售時,公示前期物業管理合同和臨時管理規約。項目綜合驗收完成后,開發建設單位應及時將相關資料移交物業服務企業。

  (二)確保公共服務設施到位。新建物業項目的供水、供電設計應符合國家有關技術標準和規范,并滿足“一戶一表”收費到戶的要求。開發建設單位在物業建成后,其按規定投資建設的供水、供電、供氣、通訊、有線電視等設施,經驗收合格后移交給上述相應的專業經營單位進行維護管理。公用水、電表不再掛戶在物業服務企業的名下,可明確為小區公用水、電表,落戶在業主委員會名下,公用水費、公用電費由業主委員會分攤到戶、委托物業服務企業代收代繳。

  (三)確保監控設施、物業管理用房落實到位。開發建設單位新建物業項目應嚴格按有關法規和技術規范進行規劃設計,充分考慮并滿足物業管理的要求。縣住房和城鄉規劃建設行政主管部門在審查建設工程設計方案和辦理建設工程規劃許可證時,應確定物業管理用房的位置和面積、監控設施的布局。開發建設單位應當按照房屋總建筑面積3-5‰的標準配備物業管理用房;物業管理用房應為地面以上、水電到位、便于物業管理活動、具有正常使用功能的房屋。未按照規劃、設計要求建設物業管理用房的,縣住房和城鄉規劃建設行政主管部門在進行規劃核實時,直接認定為不符合規劃條件,同時由縣房產行政主管部門按照《物業管理條例》的規定予以處理。監控設施的布局要充分考慮物業管理的要求。

  (四)嚴格履行建筑保修責任。開發建設單位應嚴格履行房屋質量保修責任,開發建設單位在退還施工單位質量保證金時須經業主委員會或物業服務企業簽字證明,對未履行保修責任的施工單位應延期退還質量保證金。

(五)切實做好物業承接查驗。建設單位組織工程竣工驗收和分戶驗收時,應當通知前期物業服務企業參與監督。在物業管理專項驗收合格后應當與選聘的物業服務企業完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗工作。物業承接查驗費用的承擔,由建設單位和物業服務企業在前期物業服務合同中約定。沒有約定或者約定不明確的,由建設單位承擔。

(六)建設單位前期物業管理。(1)在業主、業主大會選聘物業服務企業之前,建設單位選聘物業服務企業的,應當簽訂書面的前期物業服務合同。(2)建設單位應當在銷售房屋之前,制定臨時管理規約,對有關物業的使用、維護、管理、業主的共同利益,業主應當履行的義務,違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定;建設單位制定的臨時管理規約,不得侵害物業買受人的合法權益。(3)建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約向物業買受人明示,并予以說明。物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時,應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。(4)國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則,通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。(5)建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。

  五、加快建立房屋維修資金保障體系

  要按照建設部、財政部制定的《住宅維修資金管理辦法》,加快建立住宅共用部位、共用設施設備維修資金,以保障物業管理企業的正常運轉和物業管理行業的整體發展。對已經交付使用,但沒有繳存房屋維修資金的小區,由業主委員會牽頭,物業公司配合組織實施房屋維修資金的追繳工作。對維修資金要切實加強管理,保證其使用效率和安全。

六、規范費用代收代繳行為

  物業管理區域內,供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專業經營單位應當直接為業主提供服務,向最終用戶收取有關費用,并承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護責任;對直接收費到戶有困難的,業主委員會可委托物業服務企業代收。委托單位可以按照不低于3%的傭金標準,與物業服務企業協商簽訂代收合同。

  七、嚴格依法納稅

  從事物業管理的單位,以與物業管理有關的全部收入減去代業主支付的水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款后的余額為營業額,依法繳納各項稅費。

  八、制定合理的物業服務收費標準

  建立和完善物業管理收費和物業小區停車場服務收費政策,規范物業服務企業的服務收費和停車場收費的行為。

九、遵循民意,探索物業管理模式多樣化

目前,我縣已初步形成“物業企業管理、業主自主管理、其他管理人管理”的三種模式。縣物業管理主管部門,屬地(鎮)及其他相關職能部門要尊重民意,充分調動和發揮小區業主的積級性,按照少數服從多數的原則,由小區業主根據大多數業主的意愿來選擇管理模式、管理單位、服務內容、收費標準等具體管理事宜。對于新建小區,要完善門禁系統,通過招標,物業公司提前介入,業主在與開發商簽定購房合同時,同時簽定物業管理合同。自來水、電力等部門積極配合,實行卡式表安裝,原則上統一委托物業公司管理。對于老舊小區中,建筑規模較大,具有相對封閉且公用設施較齊全,有較好物業管理條件的小區,可聘請專業物業企業進行管理,通過完善門禁系統,在征得大多數業主同意的基礎上,積極爭取水、電部門支持,實行委托式代收服務,實現服務與收費的有機統一,從而達到小區管理的可持續性;對于建筑規模較小,無封閉且公用設施設備簡單的小區或樓宇,可由業主自行管理,也可以分保安、保潔、保綠等專項服務內容,實行其他管理人或專業性服務企業管理。縣人社部門要積極支持老舊小區的物業管理,通過提供公益性崗位,搞好老舊小區的保潔工作。

十、加強行業監管,提高物業服務滿意度

  (一)規范物業服務市場。縣物業行政主管部門應制定統一的物業分級服務標準,規范物業服務行為;加強行業自律,整頓物業服務市場秩序;促進物業服務專業化、品牌化發展;加大對不履行物業服務合同、損害業主利益、無資質從事物業服務、低質低價惡性競爭等違法違規行為的查處力度,凈化物業服務市場。

  (二)加強行業培訓。縣物業行政主管部門應加強行業從業人員隊伍建設,定期開展物業行業從業人員資格培訓、繼續教育,提高從業人員綜合素質,全面推行專業化、規范化服務,提高物業服務整體水平。

  (三)加強物業服務企業誠信建設。縣物業行政主管部門應建立物業項目巡查通報制度、物業服務企業退出項目管理辦法以及信用評估制度等,加強物業行業動態管理,強化企業誠信管理;對各類違法違規、不講誠信、損害業主權益的不良行為應計入企業誠信檔案,并及時向社會公示;對誠信檔案中不良記錄較多的企業,應責令整改,取消項目投標資格,性質嚴重的要責令其退出物業服務行業。

  (四)切實提高物業服務滿意度。縣物業服務企業應加強自身建設,提高服務能力和水平,改進服務態度,以實際行動贏得廣大業主的支持和理解;縣物業行政主管部門應加強物業服務企業滿意度調查,制定考核評議辦法,督促物業服務企業改變形象、樹立品牌,與業主共建和諧小區。

  十一、堅持正確的輿論導向

  新聞媒體和各有關單位應采取多種形式加強物業管理政策法規宣傳,堅持正面輿論引導,讓廣大市民和業主了解物業管理政策法規,樹立物業服務的消費理念,積極支持和參與物業服務相關活動,自覺遵守物業管理法規和業主規約,為物業服務行業的發展營造良好的輿論氛圍。

 

 

 

東安縣人民政府

2016年7月17日

 

 

                                                          

  抄送:縣委各關部門,縣人武部。

        縣人大辦,縣政協辦,縣人民法院,縣人民檢察院。

 


 

東安縣人民政府辦公室                   2016年7月17日印發

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